房地产市场从2003年开始随着经济高速增长和资产的升值而开始产生泡沫，已经为中央政府和人民所认识到。2005年3月初，第十届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告明确指出：2005年要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。从2005年起，政府开始对房地产业进行调整。2005年3月26日，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见(房地产业称为：“国八条”)。强调了住房价格稳定、正确引导居民合理消费需求等内容。2005年4月27日，国务院再次提出八条措施调控房地产市场，被业界称为“新国八条”。新八条，从供给、需求两个方面强调了对房地产业的调控。新老“八条”接踵而至，彰显了中央政府治理楼市偏高病症的决心。新老国八条的推出目的不仅在治标，更在治本。2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出了“90/70”政策，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上。这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，以便保障房地产住宅产品更加合理。
但是由于房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，它的繁荣与否不仅直接关系到GDP的增长率以及就业率，而且直接关系到国家的财政收入，尤其是地方政府的财政收入。[28]同时，房地产又与银行的信贷紧密相连，牵一发而动全身。[29]加上这个时期大量国有企业进入房地产业，从而使得政府调控房地产业的政策和手段都打打折扣，没有达到预期的调控目标。甚至当房地产业在2009年受世界金融危机的影响而有所下降时，上半年政府立即推出一系列政策促进房地产业的发展，从而使得房地产业迅速回暖，价格进一步高速上涨。这种情况说明在政府宏观经济调控过程中，对房地产价格的调控次序实际上是排在保障GDP增长速度、扩大就业和增加财政收入三个目标之后的。从短期看，城市住房价格的迅速攀升，似乎对房地产开发商、对政府财政、对已经拥有住房的居民都有好处，既拉动了内需，也为社会游资找到了出路。其不利之处，则是一方面增加了无房和准备购房居民的成本，不仅增加了城市化的阻力，也加剧了社会矛盾；另一方面，则使得大量投资由生产性行业转向房地产业，助长了社会资本由生产领域转向投机领域，从而导致新型工业化落空。但是上述不利之处，企业、个人甚至地方政府在市场机制下只能是随波逐流，其责任自然要落到中央政府的身上。
在这种情况下，2010年我国政府接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨。尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。在国务院调控房价“组合拳”的出击下，我国一路飞涨的房地产价格出现了下降趋势。从2010年4月开始，房屋销售价格指数、新建住宅价格指数、二手住宅价格指数都有所下降。而一直成为全国焦点的北京和上海在国家对房地产价格调控的政策下，房价也出现了调整的趋势。2010年5月南京、广州等城市都出现了一定幅度的下降。国务院对房地产业的调控初见成效。但目前的下降是在已经过高的房地产价格的基础上的下降，要彻底解决房地产问题还需要一个过程。
从历史的眼光看，中国城市房地产业建国60多年来经历了压抑——超常发展——规范发展的螺旋式上升过程，政府的职能和作用也由过度控制，到放任自由，再到规范管理。伴随着经济发展战略演变，中国房地产业每一阶段呈现出不同的特征。而在经济发展方式逐步转化的新历史时期，房地产业的发展也会更加理性与规范。
但是同样应该看到，目前中国房地产价格的迅速攀升和资产泡沫，是中国经济双重转型（经济体制转型和产业结构转型）中必然出现的乱像，对于这个乱像，中央政府不是没有能力调控和规制，而是如上所说，需要权衡利弊，从短期看，不仅地方政府不愿意，就是中央政府也不愿意看到房地产价格下降以及由此引起的经济增长速度下滑、银行信贷危机等连锁反应。因此，谨慎出手，走一步看一步，将房地产业的利润控制在第二、三产业的平均利润水平上，将是中央政府的调控目标，也是一项长期的任务。
[说明：本文已经发表于《河北学刊》2010年第5期]
(作者为当代中国研究所副所长，研究员，中国社会科学院研究生院博士生导师; 中共中央党校研究生院2009级博士研究生）
[1] 当代中国研究所副所长，研究员，中国社会科学院研究生院博士生导师。
[2] 中共中央党校研究生院2009级博士研究生。
[3]参见: 赵津：《中国城市房地产史回溯(三)》，中国房地产1994年第9期。
[4]参见：董志凯: 《从住宅问题看我国基本建设投资特点及其历史变化》,中国经济史研究1996年第3期
[6]马洪、孙尚清主编：《中国经济结构问题研究（上）》，人民出版社 1980年版,第6页。
[7]赵德馨主编，苏少之著： 《中国经济通史（第十卷上）》,湖南人民出版社2002年版,第1133页.
[8]陈龙乾, 马晓明: 《我国城镇住房制度改革的历程与进展》,中国矿业大学学报(社会科学版) 2002 年第 1 期.
[9]张仙桥：《论城市住宅问题》，天津社会科学，1984年第6期。
[10]《住宅商品化问题讨论》，江汉论坛，1980年第5期。
[11] 1979年以前，城镇住房投资90%以上是财政预算拨款。
[12]中国社会科学院财贸经济研究所编著:《中国城镇住宅制度改革》,经济管理出版社1996年版,第14页.
[13]国家统计局固定资产投资统计司编：《中国固定资产投资年鉴 1949——1995》，中国统计出版社1997年版。
[14]参见：董志凯:《从住宅问题看我国基本建设投资特点及其历史变化》,中国经济史研究1996年第3期
[15]范志勇 《中国房地产政策回顾》学术交流 2008年第8期。
[16]云志平 白伊宏:《中国住房制度改革》,中国经济出版社1990年版,第13页.
[17]王丽:《我国城镇住房制度的演变及住房市场走势》,石家庄经济学院学报,2001年第1期。
[18]国家统计局固定资产投资统计司编:《中国固定资产投资1950-1995》，中国统计出版社1997年版。
[19]潘丽萍：《改革开放三十年中国房地产业政策演变与经济绩效分析》，平顶山工学院学报2009第2期。
[20]王丽:《我国城镇住房制度的演变及住房市场走势》,石家庄经济学院学报,2001年第1期。
[21]参见：《关于深化城镇住房制度改革的决定》，国发〔1994〕43号。
[22]马国强,张丰伟:《海南房地产市场特征与影响因素分析》海南大学学报人文社会科学版 2008年第6期。
[23]宋春华：《提高住宅质量，加大住宅建设力度》，中国房地产信息1999年第1期。
[24]胡若痴；《我国城镇居民住房消费的发展因素及趋势消费经济》，2001年第1期。
[25]李学芬：《城镇居民购买已过半数——中国城镇居民基本情况调查总报告之一》，中国国情国力 2000年第05期
[26]施杰峰：《我国房地产产业组织研究》，暨南大学硕士论文 2008年，第21页。
[27]张元瑞：《中国房地产30年》，上海房地2008年12期。
[28] 2009年中国城市土地出让总价款为15919亿元人民币；政府收益实际上占房价的33%～39%，卖地已经成为地方政府的重要财源。参见中国经济增长于宏观稳定课题组：《资本化扩张与赶超型经济的技术进步》，《经济研究》2010年第5期。
[29]2009年，全国金融机构个人住房贷款余额达4.4万亿元人民币，个人住房贷款累计发放额占同期住房销售额的53.8%。
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