（二）1992～1997市场经济背景下的房地产业初步发展。

1992年邓小平“南方谈话”和中共十四大以后，中国不仅明确了经济体制改革的目标改革，而且经过三年的治理整顿，经济发展也迎来了新一轮的高增长期和大发展的浪潮。随着城乡分隔制度的松动和开发区建设热潮以及招商引资力度加大，国家下放了土地批租的审批权。受利益驱动,全国掀起了房地产开发的热潮，同时外商对房地产的投入又大大增加了房地产业的投资来源,大批房地产项目争相上马,房地产价格飞速上涨。1992年全国房地产开发投资的增速达到了117.6%,同期商品房的销售面积增速也达到了50%以上。在这一时期,全国房地产商品房开发投资额同比增长143.5%,新开工面积同比增长136%,房地产开发企业接近两万家。[19]

1993年，在全国城镇住宅投资中，中央与地方政府投资约占2成，企业和事业单位投资约占60%～70％，个人投资则占了7%～17％。由于打破了政府统一投资的狭隘模式，我国城镇住宅投资占GDP的比重迅速提高。以至于世界银行的专家评论说，“中国住房建设的成就，以国际标准而论．也是创纪录的。”[20]

1994年7月，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，这标志着房改进入了一个新阶段。《决定》的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。[21]

虽然我国经济高速发展，但是长期的低工资政策导致我国城市居民购买力有限。因此一般靠工资收入的普通家庭无力支持数量巨大的购房款。以上海为先导，住房公积金制度1994年开始在全国起步。住房公积金是一种长期性住房储金。住房公积金制度可以帮助职工从参加工作开始,每月拿出一部分工资收入, 实行定向储蓄, 三五年后这笔储蓄的金额就能够用来作为购房的首期付款了。在职工工作期间，职工个人和所在单位均应按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月缴纳，归职工个人所有，作为职工个人住房基金，专户储存、统一管理、专项使用。而随着改革开放推荐，体制外“先富起来”的人成为买房的主力军。

1992～1997年间，在我国房地产业大发展的同时，也出现了房地产开发规模过度扩张的问题。由于房地产的巨大利润空间，各行各业都参与房地产业，房地产开发企业数量集剧增加。商品房投资规模庞大，施工面积、新开工面积和竣工面积都屡创新高。房地产投资额1990年仅仅为253.3亿元，而到1998年却达到3614.2亿元，增长1326.8%，施工面积、新开工面积和竣工面积都有较大提高（参见表5）。随着房地产业的发展，有的地方政府乱批土地，乱建开发区；有的银行和金融机构行为不规范，把大量的资金投入住房，使住房的开发建设规模过大，另外由于住房开发建设企业的利润水平较高，也吸引了大批的国内外投资者。房地产业投资过热的现象，突出表现在商品房供过于求，空置面积和空置率迅速上升，造成商品房严重积压；住房供给结构失衡，高档房和花园别墅开发过多，出现烂尾楼，造成资金积压，银行不良资产增加。以海南为例，各级部门甚至一些高校、研究所在海南都设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了爆炸式的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作，当年只要有地皮,就能筹到资金;只要有设计,就能出售“楼花”；只要盖房子，就能卖出去。在我国大多数省份当时城市职工住房制度还没有进行货币化改革,土地使用还主要是采用划拨为主的“双轨制”时代,当年海口海甸岛三东路的住宅被炒到7000~8000元/平方米(2007年该区域新建住宅约4000元/平方米)。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南经济陷入恶性循环的泥淖。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策,金融机构的资金忍痛退出海南地产,房地产市场的虚假繁荣急转直下,房地产泡沫开始破裂。截止1997年底,海南空置房、烂尾楼和闲置土地套住我国工、农、中、建四大银行430多亿元,社会资金370亿元,严重影响了海南资源利用和经济发展。[22]但是就全国来说，房地产业的发展还是比较平稳的，这可以从下表看出。

表4　　  1992～1997年基本房屋开工和竣工建筑面积

　  数据来源：中国经济信息网。