二、1978～1997年城市住房改革和房地产市场的初步形成

1978年十一届三中全会以后，逐步形成了“一个中心、两个基本点”中国特色社会主义发展道路，在实行了多种经济成分并存和市场经济体制的同时，发展战略也从优先发展重工业转变到农、轻、重协调发展，生产和生活并重。80年代农村改革的成功和住房条件的改善凸显出城市居民住房供求矛盾和体制的弊病。因此从80年代初，城市国家企事业单位职工住房制度改革就提上了政府的议事日程，而1992年社会主义市场经济的改革目标确定以后，城市居民住房商品化和依靠市场来调节也就成为政府城市住房改革的基本思路，正是在这个背景下，我国的房地产业应运而生，并获得了巨大的发展空间。

（一）1978～1991年住房制度改革探索与房地产业的初步形成。

由于1978年以前我国生产性投资过度挤占非生产性投资，“骨头”和“肉”关系长期失衡，导致住房欠账过多，城市居民住宅短缺在当时已成为一个极为紧迫的问题。由于这个时期城市经济体制改革的总体特点是“放权让利”，国营企事业单位和集体企业逐渐成为中国住宅投资的主要力量。[12]在这个国家放权让利和补偿历史欠账的背景下，1980年我国住宅投资占积累份额达到20%,比1979年的14.8%高了5.2%。1981年和1982年更分别提高到25.1%和25.4%。[13]但是由于计划经济时期在城市化和职工住房方面的欠账过多，加上50年代初期高生育率下出生的人口进入婚育期，虽然政府和企业加大了对住宅的投资力度,但是仍然无法满足城市居民的住房的需求，而福利性分房制度和农民开始流入城市又加剧了供求矛盾。

在这种体制内无法解决居民住房供求矛盾的情况下，房地产商品化进程开始启动。1980年4月，邓小平同中央负责同志进行的关于住房制度改革的讲话中指出：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋和一系列政策，城市居民可以购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付清，也可以分期付清”“房屋出售后，房租恐怕要调整。”[14]这成为我国住房制度改革的政治起点，也是后期住房制的改革的基本思路。

1980年6月,中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》,正式宣布将实行住宅商品化的政策。1979年开始实行向居民全价售房的试点,中央拨款给西安、柳州、梧州、南宁四市,建设住房向居民出售。1980年试点扩大到50个城市,1981年又扩大到23个省、直辖市、自治区的60多个城市及部分县镇。1982年开始实行补贴出售住房的试点,即政府、单位、个人各负担房价的l/3。1982年先在郑州、常州、四平及沙市四市进行试点。1984年国务院批准北京、上海、天津三个直辖市扩大试点。[15]但一方面当时长期的低房租高福利的政策,使得买房不如租房成为当时老百姓的共识，另一方面长期压低的收入水平使得老百姓无力支付买房费用，所以卖房的吸引力有限。1984年，我国成立住房租金改革小组，正式提出了提租补贴或提租增资的改革思路。

当时住房情况仍然十分紧张。1985年北京对全市l23万户居民约占全市居民总数的3／4进行调查，各种情况的缺房户(包括全家无房户、生活不方便户、住房拥挤户)有30多万户，占被调查户的24.39％。其中无房户，老少三代同居一室户，两对夫妻同居一室户，人均居住面积在2平方米以下的住房拥挤户占调查总户数的5．5％。据此推算，北京市居民住房紧缺的有40万户左右，约占全市城镇居民的1／4，其中严重住房紧缺户有9～10万户，又占缺房户的l／4。截止1987年，从市属的各区、县、局、总公司系统内对住房严重紧缺户的专项调查看，北京市的严重缺房户已接近12万户，占全市城镇居民总户数的6．6％，人数达47万多人，占市居民总数的8％。在近12万严重缺房户中，仅年轻人“婚后无房户”就有37，647户，占严重缺房户总数的31．6％，另外父母与18岁以上大龄子女同室或18岁以上大龄异性子女同室的有30，267户，占严重缺房户总数的24.4%.[16]紧张的住房给房地产的发展提出了较大的要求。

1986年1月,成立了“国务院住房制度改革领导小组”,下设办公室,负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的房地产改革主要特点是针对传统住房制度的核心—低租金,提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。从1986年到1988年上半年,以提高房租、增加工资鼓励买房等为内容的“提租增资”改革,开始在山东省烟台市试行,继之在河北省唐山市和安徽省蚌埠市进行试点。这一试点已经有了住房体制改革的意义,因为它将行动的方向直接指向了低房租这一旧体制的基本支点。1987年12月，深圳市在我国首次以拍卖方式转让土地所有权，拉开了土地供应市场化的序幕。1988年上半年,第一次全国房改会议召开。在总结了上述试点城市的经验之后,国务院住房改革领导小组向全国下发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》,确定了以提高房租为重点的改革战略。[17]

1991年11月国务院同意了住房制度改革领导小组提出的《关于全国推进城镇住房制度改革的意见》。该《意见》指出：城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目的，是要缓解居民住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。按照社会主义有计划的商品经济的要求，从改革公房低租金制度着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场。该《意见》明确了我国住房改革的发展方向，吹响了房地产业快速发展的号角。

这一时期，由于我国多渠道筹集房地产资金，并且引入市场因素，我国房地产投资增长迅速。从1981年投资149.23亿元上升到1991年的640.83亿元，上升了329%。房地产业也发展迅速，住宅竣工面积从1981年的69444万平方米上升到1991年的94685万平方米，增加了36.3%。竣工面积略高于住宅面积上涨了39.1%。[18]